Bauen im Senkungsgebiet: Häufige Fragen und Antworten

An der Ecke Vor Mönchsgarten / Schanzenweg im Lüneburger Stadtteil Kreideberg ist ein größeres Bauvorhaben geplant. Entstehen sollen etwa 100 Wohnungen. Das Grundstück liegt im Senkungsgebiet. Was bedeutet das und was muss beim Bauen beachtet werden? Die Hansestadt hat häufig gestellte Fragen und Antworten zusammengestellt. 

Mitteilung von: Hansestadt Lüneburg – Am: 22.09.2025
Online: https://www.hansestadt-lueneburg.de – Foto: Hansestadt Lüneburg.

Bauen im Senkungsgebiet: Häufige Fragen und Antworten

Foto: Hansestadt Lüneburg. Blick in die Straße Schanzenweg. Im Bereich Vor Mönchsgarten / Schanzenweg nahe der Straße Vor dem neuen Tore ist ein Bauvorhaben geplant.

An der Ecke Vor Mönchsgarten / Schanzenweg im Lüneburger Stadtteil Kreideberg ist ein größeres Bauvorhaben geplant. Entstehen sollen etwa 100 Wohnungen. Das Grundstück liegt im Senkungsgebiet. Die Hansestadt hat dazu häufig gestellte Fragen und Antworten zusammengestellt. 

Was ist ein Senkungsgebiet?

Ein Senkungsgebiet ist ein Bereich, in dem es aufgrund geologischer Prozesse im Untergrund zu Bodenbewegungen an der Oberfläche kommen kann. Ursachen können zum Beispiel alte Bergbauaktivitäten oder natürliche Bodenverhältnisse sein. Im Lüneburger Senkungsgebiet entstehen Absenkungen durch Ausspülungen im Salzstock. Dieser befindet sich – je nach Position – 30 bis 70 Meter tief unter der Oberfläche. In Senkungsbieten kann es aufgrund von Bodenbewegungen oberirdisch zu Erdfällen kommen.

Was ist ein Erdfall und wie oft gibt es diese in Lüneburg?

Wenn im Untergrund Hohlräume entstehen, z. B. durch das Ausspülen von Salz, kann Erde nachsacken und oberirdisch entsteht ein Krater. Erdfälle ereignen sich in Lüneburg immer seltener – den letzten gab es vor 9 Jahren im Jahr 2016 am Ochtmisser Kirchsteig. Davor gab es zwei Vorfälle im Jahr 2006, ebenfalls am Ochtmisser Kirchsteig.

Welche Auswirkungen hat Senkungsgeschehen auf die Bebauung?

Durch Bodenbewegungen oder punktuelle Erdfälle können Schäden an Gebäuden entstehen, etwa Risse in Wänden, Schiefstellungen oder Belastungen für Leitungen und Kanäle. Deshalb gelten für Bauvorhaben in solchen Gebieten besondere Regeln.

Warum darf im Senkungsgebiet überhaupt neu gebaut werden?

Bauen im Senkungsgebiet ist grundsätzlich möglich. Grundstückseigentümer:innen haben hier – genau wie an anderer Stelle auch – ein Recht, bauen zu können, wenn entsprechende Gutachten vorliegen und technische Anforderungen eingehalten werden, so dass Gebäude und Infrastruktur vor möglichen Schäden geschützt sind.

Welche speziellen Vorgaben gibt es beim Bauen im Senkungsgebiet?

Das hängt von dem konkreten Gebiet ab und wie dort das Senkungsgeschehen ist. Häufig sind im Vorfeld spezielle Gutachten zur Bodenbeschaffenheit vorzulegen. Diese zeigen, wie stark Absenkungen zu erwarten sind und welche Maßnahmen für ein sicheres Bauen nötig sind. Die Hansestadt empfiehlt außerdem bei Bauvorhaben im Senkungsgebiet, einen Sachverständigen für Geotechnik zur Beratung des Vorhabens und zur Erstellung eines Baugrundgutachtens einzubeziehen.

• Im aktuellen Fall beim Baugebiet im Schanzenweg ist ein geotechnisches Gutachten Voraussetzung für eine Baugenehmigung gewesen. Dieses Gutachten gibt Auskunft darüber, unter welchen Bedingungen gefahrlos gebaut werden kann.
• In Bereichen, in denen es potentiell zu Erdfällen kommen kann, schreibt die Bauaufsicht außerdem eine Erdfallberechnung vor. Diese soll gewährleisten, dass Hausbewohnende sicher das Haus verlassen können. Sprich: Die Gründung des Hauses muss so berechnet werden, dass ein punktueller Erdfall übergangsweise überbrückt werden kann.
• Empfohlen wird außerdem, Vorrichtungen zu installieren, mit denen das Haus bei Erdbewegungen geradegerichtet werden kann. Leitungen (zum Beispiel für Wasser, Abwasser, Gas) müssen in Senkungsgebieten so verlegt werden, dass sie Bodenbewegungen aufnehmen können.

Gefährdet ein Neubau benachbarte Häuser – durch das Auftreten von neuen Senkungen?

Senkungen entstehen, wenn Salz ausgespült wird und die entstehenden Poren sich durch nachsackende Erdschichten schließen. Dieser Prozess kann theoretisch durch eine erhöhte Last auf dem Boden beschleunigt werden. Allerdings entsteht durch einen Neubau in der Regel keine gravierende zusätzliche Belastung auf dem Erdboden. Das hat zwei Gründe.

• Zum einen wird beim Bau eines neuen Hauses in der Regel eine Unterkellerung ausgeführt. Hierdurch kommt es in der Bauphase lastentechnisch zuerst zu einer Entlastung des Bodens – aufgrund der Entnahme von Boden. Da anschließend der neue Hohlraum üblicherweise nicht vollgefüllt wird, sondern ein Bausystem von Sohlplatten/Decken und Wänden skelettartig entsteht, ist die zusätzliche Auflast oftmals nur geringfügig höher als die vorher vorhandene Bodenlast. Die Gründung wird von einem vom Bauherren beauftragten Tragwerkplaner berechnet. Gegebenenfalls sind besondere Erkundungsverfahren (z. B. Drucksondierungen) auszuführen, um festzustellen, wie höhere Lasten in der Tiefe vom Baugrund aufgenommen werden können.
• Außerdem ist das Gewicht des Erdreiches, das über dem 30 bis 70 Meter tiefen Salzstock liegt, so hoch, dass ein zusätzliches Gewicht durch Bebauungen sich verhältnismäßig sehr gering auf die Gesamtlast auswirken kann.

Fazit: Ausspülungen und Senkungen sind generell fortschreitende Prozesse. Sie werden durch einen Neubau in der Regel nicht beschleunigt, wenn entsprechende Vorgaben im Bau erfüllt sind (s. o.).

Wer haftet im Schadensfall?

Wenn es im Zuge der Baumaßnahme zu Schäden an benachbarten Häusern kommt, ist das eine zivilrechtliche Frage, die das Gericht zu klären hat. Die Stadt empfiehlt Bauherren im Senkungsgebiet, eine Beweissicherung vor dem Bau durchzuführen. Vorschreiben kann die Hansestadt dies nicht.

Das heißt: Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird nicht geprüft, ob die Bauherrin oder der Bauherr etwaige privatrechtliche Schadensersatzansprüche erfüllen kann. Das sind zivilrechtliche Fragen. Das bedeutet auch, dass Nachbarn natürlich unabhängig von einer erteilten Baugenehmigung zivilrechtliche Ansprüche geltend machen können.

Wer hilft mir bei Fragen weiter?

Für Genehmigungen und Vorgaben ist die Bauaufsicht der Hansestadt Ansprechpartnerin. Für Boden- und Gründungsfragen sind Fachgutachter:innen für Geotechnik zuständig.

• Hansestadt Lüneburg: Bauaufsicht

Mehr Information

• Lüne-Blog: Bauprojekt im Senkungsgebiet: Hansestadt beantwortet wichtige Fragen – 23. August 2025
  Die Bauaufsicht hat das Vorhaben intensiv geprüft. Vom Antrag bis zur Genehmigung vergingen mehrere Jahre. „Wir haben in dieser Zeit viele Gespräche geführt, das Bauvorhaben der Politik vorgestellt und uns eng mit Senkungsexperten abgestimmt“, sagt Stadtbaurätin Heike Gundermann. Alle Voraussetzungen für eine Genehmigung seien erfüllt.
• Hansestadt Lüneburg: Das Lüneburger Senkungsgebiet 
  Unter Teilen der Lüneburger Innenstadt liegt ein großer Salzstock. Der Abbau von Tausenden Tonnen Sole jährlich hat Lüneburg vor allem im 15. und 16. Jahrhundert zu Reichtum verholfen. Als Folge des Salzabbaus entstand jedoch ein Senkungsgebiet, das potenziell die Standsicherheit der dortigen Gebäude gefährdet. An rund 300 Messpunkten werden die Erdbewegungen aufgezeichnet, um rechtzeitig auf Veränderungen reagieren zu können. Die Messdaten werden regelmäßig ausgewertet. In der Regel geschieht dies alle zwei Jahre, bei Bedarf auch öfter.
• Hansestadt Lüneburg: Karte vom Senkungsgebiet mit Messpunkten (PDF-Datei).

Das Senkungsgebiet in Lüneburg. Übersichtskarte. Grafik: Hansestadt Lüneburg.

Foto: Lünepedia. Absenkungen am Ochtmisser Kirchsteig.

Lünepedia: Senkungsgebiet

Als Spätfolge der mittelalterlichen Salzgewinnung in der Lüneburger Saline gehört heute ein großer Teil der Stadt zu einem Senkungsgebiet. Es kommt zu geologischen Absenkungen, die teils starke Auswirkungen auf die Bausubstanz haben und in der Frommestraße sogar zum Abriss von Häusern führte. Die Senkungen sind noch nicht komplett zum Stillstand gekommen, das Gelände wurde neu bebaut und einige historische Gebäude, die gerettet werden konnten, sind inzwischen restauriert. 

Weiterlesen: https://www.luenepedia.de/wiki/Senkungsgebiet

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