Reiner Netwall: Leerstände und Ausverkauf in Lüneburg – Aufruf zum Handeln – Teil II

Aus Renditegründen werden Wohnungen und Häuser in der Altstadt zu Ferienwohnungen. Damit fallen sie als Mietwohnungen weg. Die Mieten steigen und Einkommensschwächere werden aus der Stadt verdrängt. Gleichzeitig stehen eine Menge Häuser und Wohnungen leer. In seiner Analyse nennt Reiner Netwall, Vorstandsmitglied im Arbeitskreis Lüneburger Altstadt e.V. (ALA), wichtige Schritte für Politik und Verwaltung, um Lüneburg als Lebens- und Wohnraum zu sichern. 

Mitteilung von: Reiner Netwall – Am: 15.03.2026
Kontakt: reiner.netwall@alaev-lueneburg.de – Foto: Christine Böhm.

Lüneburg: Stadt für Touristen oder Einheimische?

Foto: Christine Böhm. Blick auf die Altstadt von Lüneburg, St. Johannis und Am Sande (Luftbild).

Reiner Netwall ist Vorstandsmitglied im Arbeitskreis Lüneburger Altstadt e.V. (ALA) und gab 2023 den Anstoß zur Gründung der Arbeitsgemeinschaft Lüneburg zu Fuß, die sich für ein besseres Miteinander im Verkehr und sichere, barrierefreie Gehwege einsetzt. In seiner zweiteiligen Stellungnahme betrachtet er die aktuelle Stadtentwicklung im „Altstadtjuwel“ an der Ilmenau – und formuliert konkrete Forderungen an die Verantwortlichen in Wirtschaft, Politik und Verwaltung. Der Aufsatz wurde zuerst veröffentlicht im Vereinsheft „Aufrisse“, Nr. 40/2025.

• Reiner Netwall: Tourismusziel – oder Wohn- und Lebensraum? Für wen ist Lüneburg da? – Teil I – 19.03.2026

Reiner Netwall: Leerstände und Ausverkauf trotz Wohnungsnot – Teil II

Durch den Übertourismus werden, wie beschrieben, immer mehr Wohnungen und Häuser in der Altstadt aus Renditegründen für Übernachtungen und Ferienwohnungen genutzt. Damit fallen sie als Mietwohnungen weg. Gleichzeitig treibt das die Mieten in die Höhe. Sie sind in den letzten 10 Jahren um 40 Prozent gestiegen. Studentenzimmer von 400 bis 600 € und Mieten von 14 bis 16 € pro Quadratmeter sind in der Altstadt inzwischen keine Seltenheit mehr.

Dieser besorgniserregende Wandel verdrängt einkommensschwächere Menschen – im Extremfall in die Obdachlosigkeit. Das sorgt für „sozialen Sprengstoff“. Das GEWOS-Wohnraumversorgungskonzept, das für die Hansestadt Lüneburg im März 2023 erstellt wurde, zeigt: In Lüneburg fehlen aktuell mehr als 2000 Wohnungen, künftig sogar 3500 Wohnungen.

• Hansestadt Lüneburg: GEWOS-Wohnraumversorgungskonzept, März 2023 (PDF-Datei)

Trotz Wohnungsmangel: Leerstehende Häuser als Abschreibungsobjekte

Doch damit nicht genug: Angesichts des Wohnungsmangels ist es nicht akzeptabel, dass viele Häuser in der Innenstadt leer stehen. Sie dienen seit mehreren Jahren als Abschreibungsobjekt bei zusätzlicher Erwartung einer Preissteigerung. Hier kann Wohnraum entstehen, ohne dass neu gebaut werden muss.

Leerstand ist Zweckentfremdung. Die Stadt könnte also die gerade verlängerte Zweckentfremdungssatzung (ZwEntS) anwenden und viel Geld einnehmen. Das würde den Leerstand schnell beseitigen – und auch andere davon abhalten, ihr Haus leer stehen zu lassen. In Hamburg und Berlin wird das inzwischen erfolgreich umgesetzt. Das Ergebnis: Hohe Geldeinnahmen und Freisetzung bisher ungenutzten Wohnraums.

• Hansestadt Lüneburg: Erhalt des Wohnraums in der Hansestadt Lüneburg – Zweckentfremdungssatzung

Trotz Wohnungsmangel: Leerstehende Wohnungen über den Läden

Etwas komplexer verhält es sich mit dem Wohnungsleerstand über den Läden in der Innenstadt. Zur Bauzeit war es üblich, dass man durch den Laden in die vermieteten Wohnungen im Obergeschoss gehen konnte. Die Feuerschutzverordnung erlaubt das nun nicht mehr. In der Kuhstraße wurde einem Ladenbesitzer sogar eine hohe Geldstrafe angedroht, wenn er dies zulässt.

Finanziell lohnt es sich für die Eigentümer hier nicht, in neuen Wohnraum zu investieren. Wer den Laden im Erdgeschoss selbst nutzt, kann den Leerstand im Obergeschoss als Verlust abschreiben. Oft werden die Obergeschosse auch als Lager im Komplettpaket an die Ladenmieter mit vermietet – und werden dann kaum genutzt oder stehen leer.

Auch in solchen Fällen ließe sich die Zweckentfremdungssatzung anwenden und Bußgelder verhängen. Über Anreize könnte man die Eigentümer motivieren, Lösungen zu finden. So lassen sich zum Beispiel außenliegende Treppenzugänge bauen. Wo dies nicht möglich ist, wird man innenliegende Umbauten nicht vermeiden können.

Und dann noch das Problem mit der Erbpacht …

Große Probleme gibt es zurzeit auch mit den Erbpachtgrundstücken in Lüneburg. In einigen Fällen wurden Erhöhungen von bis zu 1700 Prozent gefordert – und damit Mehrkosten von bis zu 1000 Euro monatlich. Diese Häuser sind damit nicht mehr oder nur mit großen Preisnachlässen zu verkaufen. Auch hier entstehen nun häufig Ferienwohnungen, um die gestiegenen Kosten zu decken oder eine Rendite zu erzielen. Wieder geht wichtiger Wohnraum für die Lüneburger verloren.

Ausverkauf der Altstadt: Häuser der ehemaligen ALA-Mitglieder

Sorgt der Generationswechsel für den Ausverkauf der Altstadt? In den 1970ern und 80ern hatten viele ALA-Mitglieder Häuser in der Altstadt fachgerecht saniert und restauriert. Sie waren damals zwischen 30 und 35 Jahre alt. Heute sind sie stolze 80 bis 85 Jahre. Ihre Häuser gehen nun Stück für Stück in die nächste Generation über. Aber oft wollen oder können die Erben die Häuser nicht übernehmen.

Die Häuser werden dann zu ortsüblichen, hohen Marktpreisen angeboten. Das können sich meist nur Investoren leisten, die mit großer Sicherheit daraus wieder Ferienwohnungen zu überteuerten Preisen machen. Finanzkapital frisst sich durch die Stadt und geht wieder, wenn keine Rendite mehr erzielt wird, und nimmt dabei keine Rücksicht auf die Bewohner und die Veränderung der Stadt.

Weitergabe der Häuser rechtzeitig planen: ALA leistet Unterstützung 

Ideal wäre natürlich, wenn die Hausbesitzer ihre Übergabe rechtzeitig planen, damit das Haus in gute Hände kommt. Auch die Erben sind eingeladen, mit dem ALA Kontakt aufzunehmen. Der Verein kann dann unter den Mitgliedern nach geeigneten Käufern Ausschau halten. Wir vom ALA haben die Zeichen der Zeit erkannt und auch schon einiges in die Wege geleitet, damit in der Altstadt nicht noch mehr Ferienwohnungen entstehen und der Wohnungs- und Hausleerstand schnellstmöglich wieder mit Bewohnern gefüllt wird.

Jetzt: Negativspirale drehen! – Teil III

Zu teure Wohnungen, Wohnungsleerstand und zu viele Ferienwohnungen und alles was damit verbunden ist, gibt es natürlich auch in anderen Städten. Lüneburg hat aber noch die Möglichkeit, diese Negativspirale anzupacken und zu drehen. Damit es nicht so kommt, wie bereits in vielen anderen „Touristenstädten“, wo die Einheimischen selbst zu Touristen werden.

Von der Stadtverwaltung und der Politik in Lüneburg erwarten wir, jetzt wo das Team der Stadtentwicklung wieder komplett ist, die zügige Umsetzung der vorhandenen Gesetze und Verordnungen. Grundgesetz Artikel 14, Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zum Wohle der Allgemeinheit dienen.

Nächste Schritte

Das Folgende muss in Lüneburg dringend umgesetzt werden und ist auch kurzfristig machbar.

1. Ein aktuelles Ferienwohnungsregister: Kontrolle z. B. durch Vorlage von Mietverträgen. Dies wird zurzeit auf Sylt erfolgreich umgesetzt.

2. Ein aktuelles Leerstandsregister mit Leerstandsmeldepflicht, Kontrolle über Strom und Wasserverbrauch. Ein aktuelles Leerstandsregister ist auch für die Feuerwehr in Lüneburg von großer Wichtigkeit. Diese beiden Register gibt es z. B. in Hamburg und Berlin. In diesen Städten sind auch online Formulare eingestellt, wo jeder Bürger Ferienwohnungen und leer stehende Wohnungen melden kann – mit Erfolg!

3. Umsetzen der Zweckentfremdungssatzung (ZwEntS): Der rechtlichen Rahmen der Satzung muss ausgeschöpft werden. Leerstand ist keine Eigennutzung. Bei Leerstand über einen längeren Zeitraum und auch bei nicht genehmigten Ferienwohnungen müssen Bußgelder verhängt werden. In Hamburg konnte man durch die Umsetzung der Zweckentfremdungssatzung Bußgelder in Höhe von 4 Millionen Euro einnehmen und die Leerstandsquote auf 0,5 Prozent senken.

4. Anwenden der Erhaltungssatzung: Milieuschutz zur Erhaltung und Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, Baugesetzbuch § 172 Abs. 4, Erhaltung und Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.

5. Leerstandsgrundsteuer / Grundsteuer C einführen.

6. Beschluss einer Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen in Lüneburg.

7. Umnutzung von leerstehendem Gewerbe zu Wohnraum fördern.

8. Förderung von Wohnprojekten, Wohngenossenschaften und kommunalen Wohnungsbaugesellschaften mit sozialverträglichen Mieten. Die LüWoBau muss keine Rendite erzielen, sondern nutzt Mieteinnahmen zur Aufrechterhaltung und Erweiterung des Lüneburger Wohnraums.

9. Ermöglichung alternativer Wohnformen, insbesondere im Sinne der Übergangsnutzung von nicht nachverdichteten Freiflächen, z. B. mit Tiny Houses oder Wagenplätzen.

10. Schaffung neuen Wohnraums durch architektonisch ansprechenden und günstigen Wohnraum, der sich im Bereich der Innenstadt harmonisch in das historische Lüneburger Stadtbild eingliedert.

11. Förderung der individuellen Reduzierung der Wohnquadratmeter: Die durchschnittliche Wohnraumfläche pro Person hat in den letzten Jahrzehnten immer weiter zugenommen. Insbesondere ältere Menschen bewohnen öfters alleine oder zu zweit ein ganzes Haus, während viele Familien in zu kleinen Wohnungen leben müssen. Modelle aus anderen Städten und Gemeinden könnten hier Anwendung finden.

Reiner Netwall – Kontakt: reinernetwall@web.de

• Reiner Netwall: Tourismusziel – oder Wohn- und Lebensraum? Für wen ist Lüneburg da? – Teil I – 19.03.2026
  Der Tourismus in Lüneburg feiert immer neue Rekorde. Was sind die Folgen für die Menschen, die hier leben? So die Frage von Reiner Netwall. Was muss geschehen, damit Lüneburg eine Zukunft als Wohn- und Lebensraum behält?
  Der Aufsatz wurde zuerst veröffentlicht im Vereinsheft „Aufrisse“, Nr. 40/2025.
• ALA e.V.: Aufrisse
  Die jährlich erscheinenden Aufrisse spiegeln Arbeit und Diskussion im Verein ALA e.V. Das aktuelle Heft Nr. 40/2025 kann in der Geschäftsstelle, Ohlingerstraße 7, Hintergebäude (Eingang Neue Straße) in Lüneburg erworben werden. Die älteren Ausgaben stehen online zum Herunterladen bereit. Das Büro ist montags von 15 bis 17 Uhr geöffnet.

Mehr zum Thema

• Hansestadt Lüneburg: Aktualisierter Mietspiegel und Mietpreisrechner
• Hansestadt Lüneburg: Erhalt des Wohnraums in der Hansestadt Lüneburg – Zweckentfremdungssatzung
• Bundesamt für Justiz: Baugesetzbuch § 172 – Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) 
• Hansestadt Lüneburg: GEWOS-Wohnraumversorgungskonzept, März 2023 (PDF-Datei)
  Das aktuelle Wohnraumversorgungskonzept (Stand: März 2023) enthält eine Analyse des Wohnungsmarkts und der Bevölkerungsentwicklung und eine Prognose zur zukünftigen Entwicklung. Am Schluss stehen konkrete Handlungsempfehlungen für die Politik.
  

In der Lüneburger Innenstadt: Stehen diese Häuser leer?

Angesichts des Wohnungsmangels ist es nicht akzeptabel, wenn viele Häuser in der Innenstadt leer stehen. Hier kann Wohnraum entstehen, ohne dass neu gebaut werden muss. Hier einige Fotos von möglichen Leerständen.

Foto: Reiner Netwall. Auf dem Kauf 12, Lüneburg Altstadt.

Foto: Reiner Netwall. Heiligengeiststraße 4, Lüneburg, Altstadt.

Foto: Reiner Netwall. Rote Straße 10, Lüneburg, Altstadt.

Foto: Reiner Netwall. Wilschenbrucher Weg 88, Lüneburg Rotes Feld.

Reiner Netwall. Anwesen Am Sande 3, Lüneburg. In diesem Haus direkt im Zentrum ist nur eine Wohnung belegt.

Lünepedia: Altstadt Lüneburg

Der historische Stadtkern Lüneburgs hat den Zweiten Weltkrieg unbeschadet überstanden. Dadurch ist die Altstadt von historischen Plätzen, Backsteinkirchen und -häusern sowie von Patrizierhäusern mit Treppengiebeln geprägt. Lüneburg verfügt über 1000 Baudenkmäler. Viele der Attraktionen sind im Stadtzentrum nah beieinander und fußläufig erreichbar.

Weiterlesen: https://www.luenepedia.de/wiki/

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